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市郊市场:上海商业布局转轨的重头戏

发布时间:2020-11-22 00:40:54 已有: 人阅读

  “十五”即将落幕,“十一五”行将启程,一切都表明,上海又处于一个发展和转型的关键时期。在7月中旬召开的上海市委八届七次全会上再次提出,上海正处于经济结构提升、经济体制转轨、社会结构转型、城市功能转换的关键时期。我认为,这一系列的转换,也包括城市规划中商业布局的战略性调整。

  随着上海建设国际大都市总体规划推进,本市以中心城区为都市核、以郊区为都市层、以长三角区域为腹地的都市圈框架越来越清晰。广袤的市郊大地正在兴起一个个新兴城镇,成为上海商业的崭新舞台。上世纪90年代到“十五”期间,上海商业发展以中心城区繁荣、繁华为标志,而未来“十一五”期间,上海商业的战略重点将在上海郊区。

  上世纪90年代以来,随着农村产业结构调整、城市化进程加快和房地产发展,市郊商业突破传统农村商业模式,购物环境不断改善,积极引进先进业态,商业成为市郊经济重要产业基础。据不完全统计,本市市郊各地新增商业面积240余万平方米,市郊商业面积已占全市商业面积总量14%左右。2004年,上海整个郊区社会消费品零售总额不仅增幅达19.3%,为近十年来之最,而且比重已高于中心城区,占全市总数54.6%。

  除此之外,近年来,市郊商业发展以下几个特点比较明显:一是,消费能力已接近中心城区。目前市郊GDP总量和工业总产值分别达到全市三分之一和二分之一,农民年人均收入也由1980年397元提高到2004年7300元,增长了17.4倍。加上上世纪80年代以来,近200万由中心城区导入而来的人口所形成的消费能力,无论在消费方式、消费习惯、消费结构等方面都日益与中心城区趋同;二是新商业群落星罗棋布。一个个新兴商业群落,依托城镇建设和房地产开发,在市郊各区县行政和经济中心集聚,形成一批如松江新城商业、嘉定城区商业、奉贤南桥商业等初具规模的区域商业中心;三是国际先进业态纷纷导入。市郊市场发挥土地和新市政建设有利条件,高起点配置先进商业设施,在业态上领先;四是多种经济形式商业共同发展。市郊专业批发、餐饮、百货、零售等各类商业中,非公经济占较重。国有大型商业集团世纪联华、农工商、锦江之星等品牌商业在市郊也有布点。供销社系统集体商业仍然发挥积极作用。外资跨国商业集团如百安居、麦德龙等也先后抢滩市郊市场。市郊商业正进入跨越式发展阶段。

  上海围绕建设“四个中心”总目标和实施科教兴市的主战略,优化产业结构,提升产业国际竞争力,加快实施城市总体规划,进一步实现上海商业国际化、现代化,增强城市的综合服务功能。加快发展市郊商业,是建设上海国际大都市的必然选择。

  根据上海市的总体规划,21世纪的上海郊区,将依托重大经济项目和骨干交通建设,重点发展新城和中心镇,加快郊区产业的集聚,促进人口的有序集中,构筑上海现代城镇体系,形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。到2020年基本完成现代城镇体系建设,建成如松江新城、嘉定汽车城、南汇海港城、浦东机场空港城、金山化工城等11个新城和朱家角、新场、浦江、安亭、枫泾等22个中心镇,形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群,使城镇化水平达到75%以上。城区建设既要配置住宅楼宇、社会事业场所,更要有规模化、规范化的商业、服务业布局。必须改变市郊商业、服务业滞后局面,“以商兴市”展现不同地区城镇经济特色。没有现代商业,将难以形成现代化新兴城镇的都市格局。而且,在市郊发展以商业服务业为主体的第三产业,可以拉动相关产业发展。为制造业的产品研发和市场拓展扩大市场平台,有利于构筑上海汽车、钢铁、重化工等支柱产业在市郊各基地运行的“产业链”。为现代农业发展订单经济,深化农产品加工,引导高附加值农业生产和农业技术深度开发,达到以商业反哺,实现农业产业化发展目的。为区域经济发展带动居住环境、交通环境改善,带动房地产业等其他服务业兴旺发达,创造大量劳动岗位、扩大劳动就业、增加日益丰厚的地方税收。如七宝镇经过四五年的培植,已建成各类商业设施40多万平方米,年销售达22亿元以上,已基本满足周边社区消费需求,并具有一定辐射能力。先后为1.2万人提供专业岗位。年税收7个多亿。

  以新型的商业结构,时尚的消费模式,先进的商业生态打造上海郊区商业,其意义不言而喻,目前的关键在于如何具体操作和执行。以我个人的研究和调查经验,发展市郊商业必须规划先行。要把市郊商业发展规划纳入市、区的综合发展规划和上海商业总体发展规划之中,并经相关审定批准后,成为法规性的文件。要充分体现不同地域文化特色、不同消费水准和习惯、不同业态的优化组合和层次性特点,设计不同类型的功能商业。主要有四个层面商业,一是,城区(镇)中心商业。在城镇经济、文化、人口集聚地,配置大型综合百货、专业店、各类品牌专卖店、购物中心、休闲、娱乐、餐饮、星级酒楼、标志性商务楼等,成为一个地区的区域商业中心。二是,村镇社区商业。应该配置从居民家门口到消费点分别为20分钟和5分钟步行路程距离的两个层次的便民商业。有社区购物中心、便利店、快餐店、洗衣房、早餐店、书报亭、ATM便利店、现代菜街、家政服务、宠物医院等;三是,交通枢纽商业。在交通换乘站点和枢纽区域,依托产业基础和流量经济优势,发展大型专业市场、交易批发中心、现代物流、经济型酒店、休闲浴场等业态,形成现代服务业结点集聚区。四是,特色旅游商业。在水乡古镇、历史遗址、海滨湿地、绿色生态农业园区、国家森林公园等景点,配置休闲度假等特色景观服务业。在对这些市郊主干商业规划的基础上,对市郊商业规模、结构、配置作出详尽规定,并制订相关标准,实行分类指导。

  在规划之外,还需要加快传统商业的结构调整。把仅仅为农村提供购物需求的商业模式,改造成集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示……于一体的综合消费商业。把原“县城综合百货”业态商业,改造成各类连锁化品牌型的专业店、专卖店、餐饮服务、再生资源利用网络等连锁业态商业。把市郊市场零售为主的商业格局,改造为现代生活服务业与现代商务服务业并重的密集服务区。把传统农贸市场,按现代流通体系要求,建设改造成大型专业市场和现代物流中心,使市郊商业真正成为上海国际化现代化商业的组成部分。

  培育一批专业从事市郊商业开发的房产开发机构也很有必要。商业地产的投资者或机构投资者,应该确立“先商业,后地产”的开发理念。根据相关商业规划或大型听证会确定商铺开发,避免投资浪费现象。从原来“重开发,重推销”过渡到“重规划,重经营”上来,把握商业与地产契合点,形成商业地产前期开发与经营者后期负责租赁经营的良性运行机制,滚动式发展。如多年来宝山区大华地区,大华房地产开发公司与九百集团联手,前者开发大型商业设施,后者负责“九百家居”、“九百购物中心”、“九百家电广场”经营。二者虽然跨行业合作,调动了各方面积极性和发挥自身优势,形成骨干商业群体,带动整个地区商业成型,至今对地区经济发展产生良好作用。(作者为上海流通经济研究所副所长)

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